MIETMÄNGEL BEI WOHNUNGEN VERJÄHREN
N I C H T
Der Bundesgerichtshof (BGH) setzt seine Serie mieterfreundlicher Urteile fort. Nach der jüngsten Entscheidung müssen Vermieter ihre Wohnungen ständig instand halten. Mietmängel verjähren nicht. Eine 82-Jährige hatte erneut wegen fehlendem Lärmschutz geklagt – und recht bekommen.
Vermieter müssen Mängel beheben – egal, wie lange sie schon bestehen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat jetzt in einem Grundsatzurteil entschieden, dass ein entsprechender Anspruch von Mietern nicht verjährt. Der Vermieter sei dauernd verpflichtet, den Wohnraum in einem anstandslosen Zustand zu vermieten.
Wohnung oder Haus müssten während der gesamten Mietzeit in Ordnung sein. Die Richter verpflichteten in den verhandelten Fall einen Hauseigentümer aus Düren (Nordrhein-Westfalen), die Lärm- und Schalldämmung in einer Dachgeschosswohnung zu verbessern. Die Mieterin darunter werde durch zu laute Tritte sowie Geräusche belästigt.
Der Hausbesitzer meinte, die Ansprüche der 82-Jährigen seien verjährt. Die Klägerin wohnt seit mehr als 50 Jahren in dem Haus, das dem Vermieter seit 1997 gehört. Bereits 1990 war das Dachgeschoss über der Wohnung der Seniorin ausgebaut – und offensichtlich von bis dahin ruhigen Nachbarn bewohnt worden. 2002 änderte sich dies und die Klägerin beschwerte sich erstmals über den Lärm.
Sie forderte die Eigentümer auf, für einen besseren Schallschutz zu sorgen. Nachdem sie einen neuen Nachbarn bekommen hatte, ließ sie die Sache aber zunächst auf sich beruhen. Erst im Herbst 2006 wurde es wieder zu laut – und die Frau beschwerte sich erneut. Zu recht, wie ein Gutachten ergab.
Der Anspruch des Mieters auf Beseitigung eines Mangels als Teil des Gebrauchserhaltungsanspruchs sei während der Mietzeit unverjährbar, so die Richter. Bei der Hauptleistungspflicht des Vermieters (§ 535 Abs.1 Satz 2 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch)) handle es sich um eine in die Zukunft gerichtete Dauerverpflichtung.
Die Wohnung müsse in der gesamten Mietzeit im gebrauchstauglichen Zustand erhalten werden. „Eine solche Dauerverpflichtung kann während des Bestehens des Vertragsverhältnisses schon begrifflich nicht verjähren, denn sie entsteht während dieses Zeitraums gleichsam ständig neu“, so der BGH.
„Der BGH hat jetzt erstmals entschieden, das Mängelbeseitigungs- oder Herstellungs- bzw. Reparaturansprüche nicht verjähren“, kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes Lukas Siebenkotten das folgenreiche Urteil in Karlsruhe. „Es ist eine Daueraufgabe des Vermieters, die Mietsache während der Mietzeit in einem ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten.
Keine Rolle spielt es, ob die Mieter Mängel längere Zeit widerspruchslos hingenommen haben. Der Reparatur- und Mängelbeseitigungsanspruch bleibt bestehen.“ Mieter müssten auch nicht sofort Gerichte bei der Durchsetzung ihrer Ansprüche einschalten. Sie könnten es erst „im Guten“ versuchen, und nicht fürchten, dass berechtigte Ansprüche wegen Verjährung abgelehnt werden.
Aus Sicht der Eigentümer-Gemeinschaft Haus & Grund verdeutlicht das Urteil erneut eine Ungleichheit des Mietgesetzes. „Die Ansprüche der Vermieter verjähren nicht. Die Ansprüche des Eigentümers gegenüber dem Architekten oder der Baufirma aber schon“, sagte ein Verbandssprecher.
Bewohner von Altbauwohnungen leiden häufig unter dem Trittschall der darüberliegenden Wohnung. Das trifft oft auf Böden aus Dielen, Parkett oder Laminat zu. Die einzige Möglichkeit, den Lärm durch Absatzschuhe und stampfende Schritte zu verringern, ist eine Trittschalldämmung, erläutert Bauexperte Michael Pommer von der DIY-Academy in Köln.
Eine gute Dämmung schluckt nach unten etwa 20 bis 25 Dezibel des Schalls. Im Raum verringert sie den Schall um 10 bis 12 Dezibel. 42 Prozent aller Deutschen fühlen sich Umfragen zufolge durch Nachbarschaftslärm gestört und belästigt, berichtete der Mieterbund im vergangenen Jahr. (Az.(Aktenzeichen): VIII ZR 104/09) (Quelle: AOL Finanzen in Zusammenarbeit mit Welt Online - 18.2.10)